홈플릭스에서 반축으로 집짓기 ①

설계부터 시공, 품질관리, 하자관리, 디자인까지 모든 것을 도맡는 건축. 전문가와 협업해 효율적이고 체계적으로 건축사업을 할 수는 없을까? <반축으로 집짓기>가 열어갈 건축 시장의 미래를 만나는 그 첫 번째 시간. 

건축주에게는 오히려 쉽지 않은 반축공사, 소규모 건축 사업자에게는 전문성을 확보하는 기회

건축비용을 아끼고자 종종 직영시공을 선택하는 건축주가 있다. 그런 건축주 중에는 전체를 직영으로 시공하는 것이 부담스러워 골조까지는 전문기업이 해주고 나머지를 건축주가 직영으로 맡아 하는, 이른바 ‘반축’을 하기도 한다. 하지만, 많은 전문가가 건축주의 반축 시공을 말린다. 잘 풀리면 공사비를 상당 부분 절감할 수도 있겠지만, 대부분은 하자 발생 시 책임소재도 불분명하고 현장을 관리하기도, 비용을 크게 아끼기도 어렵기 때문이다.

그렇다면, 일반 건축회사는 어떠할까? 우리는 소규모 주택 건축업자나 인테리어 디자이너가 PM으로 공사하는 현장 등의 사업관리 전반을 지난 10여 년 동안 200여 개의 프로젝트를 겪어봤다. 우리의 입장에서 정리하면 소규모 건축회사의 ‘품질관리 리스크’가 일반 건축주보다 더하면 더했지 덜하지 않았다. 통상 소장님 혹은 팀장님이라는 하도급 업체 역시 개인인 경우가 다반사다 보니 품질관리가 사람에 따라 천차만별이다.

건축회사에서 공정별 품질관리는 통상 공무(공사 초기부터 준공까지 현장의 인허가‧기획‧예산‧발주‧정산 등 대내외 업무를 총괄하는 직책)가 담당한다. 그런데, 시장이 어렵다 보니 품질관리 담당을 별도로 고용하기가 어렵다. 그래서일까? 계약서가 매우 심플하다. 자재도 임의로 바뀐다. 그것뿐만 아니다. 건축 관련 일을 하면서 법규 검토는 물론, 건축사 자격증을 가진 인력을 확보하는 건 언감생심이다. 협력 건축사사무소가 있는 경우, 계약하기 전에 검토를 해주어야 하는데 요즘은 소위 ‘가설계’도 건당 100만원은 줘야 일을 맡길 수 있다 보니 계약을 할지도 안 할지도 모르는 상황에서 정식으로 건축사를 고용하는 일은 쉽지 않다. 그러다보니 계약한 후 고객과 추가 비용으로 인한 다툼은 물론 아예 법규상 불가능한 인허가 사항을 영업적 측면에서 된다고 말했다가 신뢰가 깨지는 경우도 적지 않았다.

지난 몇 년간 건축 및 인테리어 시장이 급격하게 성장했지만, ‘오늘의 집’, ‘모던하우스’, ‘하우디’ 등 B2C 플랫폼 위주로 성장이 이뤄지고, 영세한 소규모 건축업자를 대상으로 한 B2B 밸류체인은 여전히 주먹구구식이다. 그러다보니 영세 시공사의 밸류체인에 일정관리, 자재유통, 기술, 소통 등에 빈틈이 만들어지고, 이는 건축주와의 갈등과 불신 등 생태계의 악순환으로 이어진다.

홈플릭스를 설계한 서동원 설립자는 <반축으로 집짓기>가 주먹구구식인 우리나라 소규모 건축 시장에 적잖은 바람을 몰고올 것이라 전망했다.

<반축으로 집짓기>가 11월 2일 개최한 경향하우징페어에서 정식 런칭한 지 나흘만에 참가 의향서를 제출한 업체가 50여 사에 이를 정도로 화재를 모았다.

반축공사부터 법규 검토, 인허가까지

건축 사업자의 부담 덜어주는 건축 제반 서비스의 제품화

‘이 시장의 사업자들에게 설계와 반축공사까지 안정된 인력으로 구성된 서비스를 제공하면 어떤 변화가 생길까?’ 사업자는 영업과 전문 영역에 집중하고 나머지를 ‘아웃소싱’하는 것이다. 그렇게 탄생하게 된 것이 <반축으로 집짓기> 프로젝트다.

<반축으로 집짓기>의 가장 큰 경쟁력은 ‘서비스의 제품화’다. 그리고 건축사 CM이 건축의 전 과정을 함께한다. 일반적으로 예비 건축주는 반축공사를 하고 난 이후의 현장에 대한 관리 능력이 떨어진다. 또한, 하자관리에 이런저런 건축 주체들의 간섭이 생기는 분야를 대신 통제할 누군가도 없다. 반축공사의 비효율성은 여기에서 발생한다. 그러나 건축 사업자라면 상황이 다르다. 전문가로서 건축 주체들의 역할과 공사 프로세스를 이해하기 때문이다. 일반인인 건축주는 통제할 수 없는 반축 후 현장관리를 건축사업자는 할 수 있다. 때문에 비용 절감과 업무 효율성이라는 아웃소싱의 장점을 최대한 끌어낼 수 있다.

그래서 <반축으로 집짓기>는 예비 건축주가 아닌 사업자를 협력 파트너로 삼았다. 사업자를 대상으로 일정 수준 이상의 서비스를 지속적으로 제공해 줄 수 있는 플랫폼이 있다면 장기적으로 서로에게 도움이 되는 것은 물론이고, 영세하고 열악한 소형 건축 분야의 시장 문화를 개선해 나갈 수 있을 것이라고 생각했다.

자체 프로젝트를 통해 쌓아온 경험과 데이터

반축공사에 최적화한 비용산출과 표준 설계 지원 서비스

우리는 이번 프로젝트를 위한 벤처기업, ‘홈플릭스’를 3년 전에 설립했다. 건축사뿐만 아니라 공인중개사, 세무사, 금융PM, 공무를 구성원으로 영입해 자체 건축 프로젝트들로 연구와 개발을 진행했다. 그리고 다년간의 검토 결과 업무 코디네이터로 ‘건축사가 담당 PM으로 참여한 케이스’가 가장 나은 성과라는 소결론도 얻었다. 여기에 맞춰 그간 소속 건축사들은 규격 주택의 물량 산출에 집중해 왔다. 마감재 및 디자인까지 적용된 프로젝트가 아닌 반축공사로, 최소 6평부터 50평대까지, 종합건설이 시공하지 않는 평형대에 집중했다. 그 결과 기본 물량과 이에 따른 자재 비용이 자동으로 산출되는 적산 및 관리 시스템을 구축할 수 있었다.

초반에는 모듈러 공법으로만 진행하고자 했으나 구조 및 디자인적 유연함이 부족하다고 판단했다. 골조는 특정 구조 방식에 치우치지 않고 강구조와 경량철골, 철근콘크리트까지 다양하게 지원할 수 있게 했다. 시스템을 자체 프로젝트의 물량 산출과 견적, 그리고 시공 관리에 적용하여 연구를 거듭한 결과, 우리는 이제 ‘사업자들에게 평당 300만원 대 반축공사를 제품화해서 공급할 수 있다’고 자신한다. 조금 더 장기적으로는 자재기업을 M&A해 홈플릭스 서비스를 수직계열화해 통합 제공할 목표도 가지고 있다.

건축 사업자는 순수 영업과 건축에만 집중

영업부터 A/S까지 일원화한 <사업자용 - 건축매니저>

소통은 자체 개발한 회원사 전용 어플리케이션인 <사업자용 - 건축매니저>를 제공해 빠르고 편리한 계약과 건축사의 전문 공정관리는 물론 반축공사 공급과 준공, A/S까지 관리를 일원화했다. 또한 A/S도 하나의 패키지 상품화해서 건축주와 사업자에 다양한 옵션으로서 제공할 수 있도록 할 예정이다.

만약 건축주가 계약 시 불안해한다면 홈플릭스 차원에서 3자 계약을 통해 보증을 도와줄 수도 있다. 플랫폼에서 내역이 다 나오고, 자재 반출을 용역 받아서 하는 팀도 매뉴얼대로 업무하고 그에 대한 댓가를 받아가는 구조이기 때문에 미지급에 대한 문제 소지도 거의 없다.

사업자용 - 건축매니저 살펴보기

<반축으로 집짓기> 회원사는 홈플릭스에서 제공하는 회원사 전용 CRM 프로그램인 <사업자용 - 건축매니저>를 통해 계약부터 각종 문서 관리, 건축주와의 의사소통, 직원 스케줄, A/S 관리까지 체계적인 일원화가 가능하다.

<반축으로 집짓기>가 만들어나갈

새로운 건축시장 청사진

<반축으로 집짓기>는 지난 11월 2일 경향하우징페어에서 모집을 시작해 단 나흘만에 50여 개사의 의향서가 접수되었다. 박람회 이후에도 8개 사가 가입을 신청해 본 심사에 돌입하는 등 다양한 배경과 업력의 현장 관계사들 사이에서 큰 파장을 일으키고 있다. 현장에서는 플랫폼에 대한 반응으로 프로젝트 연결 수수료가 없다는 점, 경쟁 기반의 무리한 입찰이 아닌 회원사 순번제 고객 연결을 가장 인상적인 포인트로 꼽는 목소리가 적지 않았다. 유사 서비스의 경우 영업연결수수료가 5%에 달하는 것에 대한 반향이었다. 또한 IT 기반 전문가 관리, 디자인과 자재의 회원가 공급에 대한 선호도 적지 않았던 것으로 알려졌다.

본 프로젝트는 일단 10개의 회원사를 대상으로 1기 서비스를 제공할 예정이다. 회원사는 홈플릭스에서 신용등급, 재무관리, 매출 등 상세한 실사를 거쳐 선정되고 또 그만큼 관리될 것이다. 브랜딩과 마케팅 지원도 준비하고 있다. 60평 미만을 시공할 사업자를 우선 모집했지만, 종합건설업 면허 사업자도 참여를 결정하기도 했다. 그만큼 반축 정찰제가 경쟁력을 가졌다는 반증일 것이다. <반축으로 집짓기>는 1기 이후에도 순차적으로 2기, 3기 회원사를 모집해 서비스를 이어나갈 예정이다. 회원사에 대해서는 미리 정해진 가입비와 연회비, 반축공사 자체의 핸들링 차지 외에는 추가 비용은 없을 에정이다.

<반축으로 집짓기>는 그 과정을 월간 <전원속의 내집>에 순차적으로 소개하고자 한다. 10개 회원사의 매출은 물론 영업이익의 성장을 통해 플랫폼과 회원사가 동반 성장하는 시나리오를 2024년 사업결과로써 입증할 계획이다. <반축으로 집짓기>가 흔들 건축시장을 기대해보면 좋겠다.